JURISPRUDENCE

U.C.I.M. infos, - Revue d'information et d'actualité de l'UNION de COPROPRIETAIRES IMMOBILIERS présente chaque trimestre un certain nombre de jurisprudences concernant la copropriété    En voici quelques exemples:

 

COMPTE OUVERT AU NOM DU SYNDICAT
 

Un copropriétaire a assigné une société en nullité de son mandat de syndic de copropriété à compter de son renouvellement, pour ne pas avoir ouvert dans les trois mois de sa désignation un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat des copropriétaires

 

L'arrêt attaqué par le copropriétaire ( C.A Paris du 7 décembre 2007) rejetait la demande de celui-ci au motif que le syndic de copropriété apportait la preuve que le compte par lequel transitait les sommes affairentes au fonctionnement du syndicat était bien un compte séparé, puisque  le compte fonctionnait séparément de tous les autres comptes ouverts par la société et n'enregistrait que les opérations propres à cette société, et par conséquent que la mention sur les relevés de compte de ce que le titulaire du compte était la société n'avait aucun effet juridique

 

La Cour de cassation, au visa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel le syndic est chargé de soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première nomination et au moins tous les trois ans la décision d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé ouvert au nom du syndicat, casse l'arrêt de la Cour d'appel.

 

Le compte ne doit donc pas se contenter d'être séparé, il doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. La personne apparaissant sur les relevés comme titulaire du compte doit donc être le syndicat des copropriétaires et non le syndic. La sanction est lourde pour le syndic, puisque son mandat est par conséquent nul de plein droit

Cass. 3e civ,, 9 avril 2008

 

     FRAIS D'ETAT DATE DÛS PAR

     LE VENDEUR

 

Lors de la vente de son lot, un copropriétaire est contraint de s'acquitter des honoraires de mutation auprès du syndic, ce dernier en ayant exigé le paiement sous peine de refus de délivrance de l'état daté.

Le copropriétaire vendeur saisit alors la juridiction de proximité en restitution des frais de mutation, estimant qu'ils font partie des prestations attachées au contrat de syndic voté par l'assemblée générale des copropriétaires et obtient alors gain de cause. Le syndic forme alors un pourvoi en cassation au moyen de l'article10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi "engagement national pour le logement" disposant que les honoraires de syndic affairents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot sont imputables au seul copropriétaire concerné à savoir le vendeur

 

Le pourvoi est rejeté par la Cour de cassation . Les Hauts magistrats retiennent que le contrat entre le syndic et le syndicat des copropriétaires ne peut produire effet qu'entre les signataires et non seulement à l'égard d'un copropriétaire tiers lié à la convention . En effet , l'effet relatif des contrats tel que prévu par l'article 1165 du code civil est alors parfaitement respecté.

 

Le syndic ne peut alors réclamer les frais d'état daté directement au vendeur. Le syndicat devra par conséquent payer les sommes  réclamées par le syndic puis les imputer au débit du compte du vendeur.

 

Cass. 3e civ, 30 janvier 2008 .

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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VOTE BLOQUE ET CONTESTATION

La désignation du Président des séance et celle des scrutateurs doivent faire l'objet de résolutions distinctes devant être votées séparément. Le fait de voter ces deux points par un seul et même vote constitue un  vote bloqué interdit en copropriété .cela dit, en l'espèce, leur désignation par un même vote avait été pris à l'unanimité.

 

Pour la Cour de cassation, en l'absence de copropriétaires opposants ou défaillants, une des conditions d'application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fait défaut et la résolution litigieuse ne peut alors être contestée. La désignation par un même vote ne peut donc pas être contestée lorsque la décision  a été prise à l'unanimité

Cass civ 3, 13 février 2008

 

 

ASSOCIATION SYNDICALE ET CONTESTATION

 

Les statuts d'une association syndicale libre prévoient que du seul fait de leur acquisition, tous les titulaires d'un droit de copropriété sur une parcelle comprise dans le périmètre syndical sont de plein droit et obligatoirement membres de l'association. Ils précisent également que l'assemblée générale se compose de tous les copropriétaires et que les copropriétaires y sont représentés par leur syndic. La Haute cour en déduit que chaque copropriétaire a qualité pour agir en  contestation des décisions prises par l'assemblée générale. Le syndicat de copropriété ne peut donc pas contester les décisions prises en assemblée par l'association, n'en étant pas membre. Il n'a pas qualité à agir

 

La législation sur la copropriété n'est pas applicable aux statuts des associations syndicales libres. De ce fait, l'action en contestation de décisions prises en assemblée par l'association engagée par un copropriétaire n'est pas soumise au respect du délai de forclusion de deux mois  prévu par l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis

Cass 3e civ ,13 février 2008
 

ISOLATION  ET NUISANCES

Un règlement de copropriété prévoit des lots décrits comme des chambres individuelles dotées de salles de bain. Un copropriétaire installe une cuisine dans un de ces lots modifiant le revêtement en moquette par du carrelage. Les copropriétaires du dessous, se plaignant de nuisances, conjointement avec le syndicat introduisent une action en justice.

Le propriétaire est condamné à remettre les lieux en l'état, et le jugement est confirmé en appel, se basant sur le règlement et le rapport d'un expert relatant les bruits d'impact sur le carrelage. En effet l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que si les copropriétaires peuvent disposer librement de leurs parties privatives, ce n'est que sous la réserve qu'ils ne portent pas atteinte aux droits des autres.

CA Paris 28 février 2008                CI. D.

COMPTE SEPARE DE RIGUEUR

DES COPROPRIETAIRES DU 99 Avenue de Villiers, dans le 17e arrondissement de Paris, réclamaient à leur ancien syndic, la SARL GMG, un solde de 7202,10 euros qui leur était dû, mais qu'ils n'ont pas pu récupérer car le syndic a été placé en liquidation judiciaire. C'est pourquoi ils ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Paris, la Lloyds, l'organisme garant, pour qu'il paie à la place de GMG. Pour prouver sa créance, le syndicat a communiqué aux Juges le grand livre de l'immeuble "pièce comptable essentielle" faisant apparaître un solde en leur faveur.

La Copropriété, aprés avoir gagné en première instance, le26 juin 2007, sera finalement débouté par la cour d'appel de Paris. Dans leur arrêt du 10 avril 2008, les magistrats remarquent que "le syndicat ne produit ni les relevés de banque ni (...) la situation de trésorerie de l'immeuble (...) que l'assemblée générale avait fait le choix de gestion, prévu par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, de renoncer au compte séparé au nom du syndicat; qu'aucun élément en possession de la cour ne vient corroborer l'extrait du grand livre qui n'est pas à lui seul suffisamment probant" Autrement dit, les juges reprochent aux copropriétaires de ne pas disposer d'un compte bancaire au nom de leur immeuble, seule preuve irréfutable du montant des sommes dûes .  Cette décision ub peu cynique est un parfait plaidoyer pour le compte bancaire séparé qui est d'ailleurs un droit. Dans les faits, ce droit est très difficile à obtenir face à l'opposition des gestionnaires" Souligne Laurent Ibanez, Juriste à l'union des Copropriétaires ( UCIM )

PRATIQUE OBSOLETE

En effet, la loi oblige les syndics professionnels à ouvrir un compte bancaire au nom de chaque copropriété et d'y verser toutes les sommes reçues pour le compte du syndicat. Le syndic doit ouvrir ce compte dans les trois mois de sa désignation faute de quoi son mandat est nul. Cette disposition rend obsolète la vielle pratique de gérer les immeubles avec un seul compte bancaire au nom du syndic, quand bien même des sous comptes permettent d'individualiser la comptabilité de chaque immeuble. Pourtant, le législateur a ouvert une brèche et a permis que les copropriétaires puissent repousser par une décision expresse de l'assemblée générale l'ouverture d'un compte bancaire séparé. L'enjeu financier n'est pas mince . Les syndics professionnels  restent en effet majoritairement opposés à l'ouverture d'un compte séparé pour chaque immeuble, car cela les prive des produits de placement de cette trésorerie. Chez Foncia , la trésorerie des 8400 copropriétés gérées rapportait, en 2007, plus de 16 millions d'euros

  Journal " le Monde" 21/09/2008