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COPROPRIÉTÉ PRATIQUE |
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Le Décret d'application de la loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est modifié |
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Le Décret du 17 mars 1967 d'application de la loi du 10 juillet1965 est modifié suite à la loi du 13 décembre 2000 (Loi S.R.U-Solidarité et renouvellement Urbain)
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51 modifications sont intervenues |
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Certaines sont mineures, d'autres doivent être expliquées,certaines nécessiteront des recommandations pour leur mise en oeuvre. |
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Elles font l'objet de sessions d'information, annoncées dans "UCIM-Infos" et sur le site Internet de l'UCIM |
L'
immeuble en copropriété est le patrimoine commun
de ses copropriétaires . Ceci induit plusieurs précisions qui sont d'actualité
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Le Compte bancaire ouvert au nom du Syndicat de Copropriétaires |
Le compte bancaire ou postal ouvert au nom du Syndicat de Copropriétaires dit "compte séparé " a été institué par la loi du 31 décembre 1985 (Loi Bonnemaison)
Le principe établi par cette loi, est que le Syndicat, personne morale, puisse disposer d'un compte bancaire ou postal propre à recevoir les fonds des copropriétaires destinés à la gestion de leur immeuble.
Cette loi qui disposait que "le syndic doit soumettre au vote de l'assemblée générale ...la décision d'ouvrir ou non un compte séparé au nom du syndicat..."a été modifiée par la loi du 13 décembre 2000
Cette modification ( nouvel article 18 de la loi fixant le statut de la copropriété) dispose maintenant que "le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du Syndicat sur lequel seront versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du Syndicat... La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation"
Ce texte est la reconnaissance de la normalité de l'ouverture d'un tel compte au nom de la personne morale que constitue le Syndicat des copropriétaires.
Évidemment le Syndicat peut renoncer à cette faculté puisque ce même article 18 précise "l'assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25".
Mais pour l'application de cette dispense d'ouverture, l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 précise "La décision par laquelle l'assemblée générale dispense le syndic d'ouvrir ce compte postal ou bancaire au nom du Syndicat de Copropriétaires fixe la durée pendant laquelle la dispense est donnée ... elle prend fin de plein droit en cas de désignation d'un autre syndic "
L'assemblée générale qui dispense le syndic de l'ouverture d'un tel compte doit impérativement fixer la durée de cette dispense. Une résolution qui ne fixerait pas la durée de la dispense serait nulle et le syndic aurait l'obligation d'ouvrir ce compte postal ou bancaire au nom du syndicat.
La principale particularité du compte ouvert au nom du Syndicat de copropriétaires est qu'il est la propriété du Syndicat, le syndic n'étant que le titulaire de la signature pour le faire fonctionner pendant la durée de son mandat.
Les copropriétaires, via leur conseil syndical, pourront à tout moment le consulter, soit par communication des bordereaux, soit par tout moyen de télécommunication, tel que le système Internet. Dans ce dernier cas, il pourra disposer de la clé d'accès bancaire à ce compte.
Le Conseil syndical pourra notamment vérifier la date de règlement des factures de leurs fournisseurs et connaître en permanence le solde de trésorerie du syndicat. Si ce compte produit des intérêts, ceux-ci seront la propriété des copropriétaires.
En cas de changement de syndic, seule l'habilitation de signature changera, passant de l'ancien au nouveau syndic .
Cette disposition de l'article 18 de la loi constituant une obligation du syndic, aucune rémunération particulière ne peut y être attachée. Les systèmes informatiques actuels permettent de traiter une gestion complète des copropriétés indépendamment les unes des autres sans générer de coûts particuliers. Certains syndics offrent déjà cette prestation.
Par contre d'autres syndics essayent de piéger les copropriétaires en incluant dans leur contrat de rémunération des honoraires pour l'ouverture d'un tel compte. C'est l'assemblée générale qui fixe les rémunérations du syndic ( art.29 du décret du 17/03/67) dans le cadre du contrat de syndic . Le contenu de ce contrat qui est de type synallagmatique, c'est à dire bilatéral, doit obtenir pour toutes ses clauses l'assentiment de l'assemblée générale.
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Les documents et archives du Syndicat |
Tous les documents ou informations concernant un syndicat de copropriété sont la propriété exclusive de ce syndicat. Le Syndic, mandataire du syndicat, n'en est que le dépositaire qui en a la garde.
A ce titre, le Conseil syndical, mandaté par l'Assemblée générale du Syndicat,a un total accès, sans exclusion, à tous les documents du Syndicat.
Si la copropriété, consciente de sa personnalité et des intérêts de son patrimoine possède un compte bancaire à son nom, celui-ci fait partie des documents du syndicat . Le conseil syndical dispose alors de tous les moyens pour assurer sa mission de contrôle.
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Le Carnet d'entretien |
La pérennité de l'immeuble, sa conservation et son entretien ( coût et qualité des travaux) est sans doute l'un des problèmes les plus importants de la copropriété, un de ceux qui préoccupe le plus les copropriétaires.
Les questions qui se posent sont nombreuses. Pour pouvoir y répondre, il faut que les copropriétaires et plus particulièrement le Conseil syndical puissent disposer d'un certain nombre de renseignements concernant -->le passé et le présent<--- de la copropriété . L'objet du carnet d'entretien est de recueillir et ordonner ces renseignements. Avec celui-ci , les copropriétaires et notamment ceux du Conseil syndical, disposeront à la fois d'un outil et d'un méthode simple pour éclairer leurs projets et leurs décisions. Ce carnet d'entretien est un document que l' U.C.I.M tient à la disposition des copropriétés adhérentes
L'Assemblée générale est seule décisionnelle
La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile " Article 14 de la loi du 10.07.1965" Les décisions du syndicat sont prises en Assemblée générale des Copropriétaires, leur exécution est confiée à un syndic sous le contrôle du conseil syndical, " Article 17 de la loi du 10.01.1965"
L'Assemblée générale est le seul lieu où sont prises des décisions. La seule condition préalable est leurs inscriptions à l'ordre du jour. Les réunions informelles, pétitions et autres formes de démarches sont sans valeur en matière de décision.
Les décisions possibles de l'Assemblée générale sont multiples:
a) Certaines relèvent d'une obligation de la loi telles que :
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la nomination du syndic et du conseil syndical |
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la fixation de la rémunération du syndic |
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le vote du budget prévisionnel |
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l'approbation des comptes du syndicat |
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le vote des travaux et des autorisations de travaux sur les parties communes |
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les engagements de procédures judiciaires |
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la modification du règlement de copropriété . |
b) D'autres décisions relèvent de la simple compétence décisionnelle de l'Assemblée générale:
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le choix des contrats d'assurances ou de prestations diverses |
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l'examen et le vote sur des devis autres que ceux présentés avec la convocation |
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le choix de techniciens nécecissités par les circonstances (avocats, architectes,bureaux d'études); |
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le nombre de postes d'employés et la définition de leurs postes |
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les modalités de convocation de l'assemblée générale (date, lieu, remise des convocations) |
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les modalités de votes en assemblée générale (bulletins nominatifs, à main levée...) |
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l'établissement du calendrier des appels de charges et pour chaque appel la quote-part du budget appelé |
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l'établissement d'un règlement de fonctionnement du conseil syndical |
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le seuil à partir duquel le conseil syndical doit être consulté pour les dépenses d'entretien |
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l'ouverture de comptes rémunérés au profit du syndicat |
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le changement de destination d'un lot et l'adaptation des millièmes rendue nécessaire |
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les modalités de recouvrement des charges |
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l'annulation d'une décision d'une précédente Assemblée générale sous certaines conditions . |
c) La désignation d'un secrétaire de séance qui rédigera le procès-verbal de la réunion est une décision essentielle, Il est indéniable qu'il n'est pas judicieux de faire rédiger ce document par la personne qui devra en exécuter le contenu.
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Le Syndic est un mandataire auquel est due une rémunération. Il est également un commerçant qui doit convenir de cette rémunération avec son mandant, le Syndicat de Copropriétaires. |
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Dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'article 29 du Décret d'application de cette loi dispose: "Le Contrat de Mandat du Syndic fixe sa durée, sa date de prise d'effet ainsi les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les disposition des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965. La décision qui désigne le syndic et qui approuve le contrat de mandat est votée par l'Assemblée générale à la majorité de l'article 25 de la Loi." Ce qui veut dire que le Syndic ne peut pas fixer sa rémunération unilatéralement et contrairement à certains usages dire" je vous demanderai telle augmentation", si l'Assemblée générale n'est pas d'accord. Cette rémunération comporte deux éléments:
2- Une rémunération complémentaire dite "honoraires pour prestations particulières" fixée à la vacation, tels que surveillance de travaux hors entretien, assemblées générales extraordinaires, conseils syndicaux supplémentaires, souscription d'emprunt, procédures judiciaires pour le compte du syndicat etc .. Il est important que les honoraires pour prestations particulières ne viennent pas rémunérer des prestations pour gestion courante, qui seraient ainsi payées deux fois, tels que tenue du carnet d'entretien, ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires, transmission des dossiers de la copropriété à un nouveau syndic etc ... Le Contrat de mandat qui fixe la rémunération du syndic pour gestion courante et prestations particulières est un contrat de type synallagmatique, c'est à dire bilatéral. Il doit donc obtenir l'accord de l'Assemblée général pour tout son contenu. L'Assemblée générale peut refuser une rémunération proposée en s'appuyant sur des arguments de concurrence ou sur la réalité d'un service proposé en ce qui concerne les prestations particulières. Le syndic a le statut de commerçant et non celui d'une profession libérale. |
Plus de transparence dans la gestion
des copropriétés
La loi du 13 décembre 2000, dite loi S.R.U (Solidarité et Renouvellement Urbains) contient plusieurs dispositions destinées à favoriser une plus grande transparence financière dans la gestion des copropriétés.
La première introduit des règles comptables propres aux copropriétés en précisant "Les comptes du syndicat, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie ainsi que les annexes du budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret . Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé . Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dés leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement ou dés réception par lui des produits" Un décret et un arrêté en date du 14.03.2005 fixent les nouvelles règles comptables applicables en copropriété .
La deuxième disposition fait aux copropriétés l'obligation d'une gestion selon le système des charges prévisionnelles: "Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipement communs de l'immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté . Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes . Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel , les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d'État"
La troisième disposition fait obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé .Elle énonce " Le syndic est chargé d'ouvrir un compte bancaire ou postal "séparé" au nom du syndicat sur lequel sont versés sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom et pour le compte du syndicat . l'Assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l'article 25 ou le cas échéant de l'article 25.1"
Cette dernière disposition est l'une des plus importantes. Elle remédie à la pratique d'un usage qui n'a aucune raison d'être, celle pour les copropriétés de déposer leurs fonds sur un compte qui ne leur appartient pas et auquel elles n'ont pas accès parce que ce compte est un compte de tiers , et que seul le titulaire du compte, en l'occurrence le syndic, a un droit de regard . On sait combien les syndics insistent pour que les copropriétaires renoncent à leurs droits.
Il faut que les copropriétaires se dépouillent de leur mentalité "d'administrés" pour celle de citoyens responsables de leur patrimoine aptes à comprendre la gestion de celui-ci . Ceci induit qu'ils aient la faculté de contrôler en permanence ce qui leur appartient, prérogative que la loi donne à leur conseil syndical en lui attribuant un regard permanent sur tout ce qui concerne la gestion de leur immeuble , y compris le fonctionnement de leur compte bancaire de copropriété
Beaucoup de ces dispositions demandent des explications, aussi est-il recommandé aux conseillés syndicaux de participer autant que possible aux réunions organisées à cet effet . Un fascicule est édité pour les circonstances pour servir d'aide mémoire aux participants .
L'adaptation des règlements de copropriétés
La Loi du 13/12/2000 ( S R U) a modifié comme suit l'article 49 de la loi du 10 juillet 1965" Dans les huit ans (et non dans les cinq ans) suivant la promulgation de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain, l'assemblée générale décide, à la majorité de l'article 24, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété sera effectué au droit fixe"
La commission relative à la copropriété, créée par arrêtés des Ministères du logement et de la justice "chargée de répertorier les difficultés auxquelles peut donner lieu l'application de la loi du 10 juillet 1965...et de proposer, le cas échéant, aux pouvoirs publics les adaptations législatives ou réglementaires qui s'avéreraient nécessaires" a émis a émis le 22 mai 2003 une recommandation qui met en évidence quelques problèmes d'application du nouvel article 49 de la loi."
1° L'adaptation est-elle obligatoire?
Cet article rend-t-il obligatoire ou simplement possible l'adaptation des règlements de copropriétés ?
La commission, selon elle, répond qu'aucune sanction n'est prévue par la loi elle même, mais que cette possibilité d'adaptation, en utilisant l'article 24 de la loi de 1965, cessera le 13 décembre 2008.
2° Quelles modifications faut-il prendre en compte?
La commission répond que l'adaptation doit être faite au regard des seules modifications issues des LOIS et DECRETS . Il faudra donc s'appuyer sur une disposition de ces textes pour procéder à une modification.
3° Quelle date doit-on prendre en compte concernant les modifications législatives
L'article 49 ne vise que les modifications législatives intervenues depuis l'établissement du règlement de copropriété. Pour les autres modifications, il faut utiliser les dispositions du droit commun, c'est à dire les articles 11 et 26 de la loi de 1965.
4° quelles sont les adaptations que l'on peut faire?
La commission recommande d'utiliser les dispositions de l'article 49 de la loi pour:
Supprimer toute clause incompatible avec les dispositions législatives ou réglementaires entrées en vigueur depuis l'établissement ou la dernière modification du règlement de copropriété.
Substituer aux précédentes clauses des clauses conformes
D'analyser la conformité du critère de répartition des charges par rapport aux dispositions impératives de l'article 10 de la loi de 1965.
