Le compte bancaire ou postal ouvert au nom du syndicat de copropriétaires, personne morale "sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes reçues au nom et pour le compte du syndicat" est une obligation légale du syndic ( article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut des immeubles en copropriété ) sauf si l'assemblée générale du syndicat à la majorité de l'article 25 de cette loi, vote une dispense au syndic pour une période déterminée.

L'affaire URBANIA (syndic) qui défraie la chronique devrait rendre plus prudentes les assemblées générales qui votent cette dispense sans réfléchir aux conséquences. Comme on le constate dans cette affaire, l'argent des copropriétaires déposé sur le compte unique du syndic a servi à tout autre chose que payer les frais de fonctionnement des immeubles des copropriétaires, il a été utilisé moyennant un tour de passe-passe appelé "compte reflet" à acheter des cabinets de syndic, et les affaires désastreuses réalisées avec cet argent ont mis cette société en difficulté.

En cas de faillite du syndic, que celle-ci soit due ou non à des détournements de fonds, à des opérations risquées ou tout simplement à de l'incompétence, il est pratiquement impossible aux copropriétés ne disposant pas d'un compte séparé de démontrer leur créance auprès du garant du syndic ( caisse de garantie ou autre ) parce qu'elles ne peuvent pas chiffrer exactement les sommes détournées et de justifier ces sommes ( comme ne cessent de le rappeler les juges du tribunal de grande instance ou de cour d'appel )  parce qu'elles ne peuvent pas produire un état de rapprochement bancaire et que le grand livre du syndic n'est pas probant

En accordant au syndic une dispense d'ouverture d'un compte séparé, les copropriétaires acceptent  donc que leur argent soit mis sur un compte unique du syndic, et si nécessaire, renoncent à prouver leur créance.

Certains copropriétaires disent: "si nous avons renoncé à ce droit, c'est suite aux pressions de notre syndic annonçant un tarif élevé de sa rémunération si nous ne renonçons pas à cette dispense, c'est sans doute vrai dans certains cas, bien que 70% des copropriétés adhérentes à l'UCIM  aient su refuser cette pression. La rémunération du syndic est toujours contractuelle( article 29d'application de cette loi)

Un projet de loi supprimant la possibilité de dispense a été élaboré, mais se heurte à des pressions faciles à imaginer. C'est pourquoi nous devons obtenir la suppression de la dispense d'ouverture d'un compte séparé

Relatif aux prestations de gestion courante des syndics de Copropriété

Le secrétaire d'état chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation,

          Arrête

Communiqué de presse

(Direction Générale de la Concurrence de la Consommation et de la Répression des Fraudes)

Plus précisément, la commission a imposé une amende collective d'un peu plus de 992 millions d'euros aux groupes Américains: Otis,  Suisse: Schindler,  Allemand: ThyssenKrupp  et Finlandais:  Koné. Cette amende est la plus forte jamais infligée par la commission Européenne.

C'est ThyssenKrupp qui a écopé de la facture la plus lourde, avec une amende de 480 millions d'Euros, soit la sanction la plus élevée jamais infligée par la commission à une entreprise ayant participé à une entente illégale. La commission a frappé d'autant plus fort que ThyssenKrupp n'en est pas à son premier cartel.

Derrière, suivent : Otis (225millions), Schindler (144 millions) et Koné (142 millions)

Certaines filiales de Koné et d'Otis, qui ont été les premières à fournir des renseignements sur ces ententes, ont été exemptées d'amende, la commission accordant sa clémence aux entreprises "repenties".

Alertée de pratiques anticoncurrentielles dans le secteur, la commission a lancé une enquête en 2003, avant de lancer des perquisitions partout en Europe en 2004 afin de dénicher des preuves.

Selon ces investigations, "entre au moins 1995 et 2004", ces entreprises ont  "mis en œuvre une entente sur le marché de l'installation et de l'entretien des ascenseurs et des escalators ( escaliers mécaniques) en Belgique, en Allemagne, au Luxembourg et aux Pays-Bas, en violation flagrantes des règles Européennes de concurrence".

Impliqué uniquement aux Pays-Bas, le Japonais  Mitsubishi devra lui aussi payer une amende, mais beaucoup moins forte, de 1,8 million d'Euros

Concrètement, "Les sociétés se sont tenues mutuellement informées des appels d'offres".

De fausses offres , trop élevées pour être acceptées, étaient présentées par des sociétés qui n'étaient pas censées remporter le marché, afin de donner l'impression qu'une véritable concurrence s'exerçait.

Afin d'échanger leurs secrets d'affaires, les responsables de ces entreprises se rencontraient dans des Bars, des Restaurants, à la campagne ou même à l'étranger et utilisaient des cartes de téléphone portable prépayées afin d'éviter une identification des appels.

Cette collusion a eu pour effet d'augmenter le prix des ascenseurs et des escaliers mécaniques tant pour les institutions  (la Commission Européenne y compris) que pour les centres commerciaux, les entreprises, ou les copropriétaires.

"Il est scandaleux de constater que les coûts de construction et d'entretien de bâtiments, y compris d'hôpitaux, ont été artificiellement gonflés par ces ententes", s'est indignée la Commissaire à la concurrence, Neelie Kroes.

"Le préjudice occasionné par cette entente durera de nombreuses années, car celle-ci a porté non seulement sur la fourniture initiale, mais également  sur l'entretien ultérieur des ascenseurs et des escaliers mécaniques : il faudrait que pour ces sociétés, le souvenir laissé par cette amende dure aussi longtemps" a-t-elle poursuivi.

Selon l'exécutif Européen, cette entente pourrait produire des effets  "pendant vingt à cinquante ans", l'entretien étant souvent assuré par les sociétés ayant initialement installé l'équipement.

Les pouvoirs publics sont régulièrement sollicités par des copropriétaires mécontents du fonctionnement de leur copropriété. Parmi les pratiques dénoncées, beaucoup concernent les modalités de présentation et de rédaction des contrats de syndic. Est notamment mise en cause la pratique consistant à offrir en plus d'un forfait de base, la multiplication des prestations particulières supplémentaires à des tarifs souvent élevés. Cette situation a conduit le Ministre chargé de la consommation à se saisir de cette question et a mandaté le Conseil National de la Consommation (CNC) de réfléchir aux moyens d'améliorer l'information des copropriétaires sur la répartition des tâches entre la gestion courante et les prestations particulières.

AVIS du Conseil National de la Consommation relatif à l'amélioration de la transparence tarifaire des prestations des syndics de copropriété.

En effet, la situation actuelle voit persister un manque de lisibilité des contrats de syndics, notamment en ce qui concerne les honoraires dus. Cela limite la comparabilité des offres, et, partant, la concurrence entre les cabinets, dans un contexte où, depuis l'ordonnance du 1^0r décembre 1986, les honoraires des syndics sont fixés librement dans le cadre d'une négociation avec les copropriétaires

Prestations invariables

I Assemblée générale annuelle

          I-1 Élaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolution (*)

          I-2 Réunion du Conseil syndical précédent l'assemblée générale - Objet de la réunion

                  I-2-1 Établissement de l'ordre du jour

I-2-2 Présence du syndic ou de son représentant suivant les horaires définis dans le contrat

 I-3 Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965

I-4 Tenue de l'Assemblée Générale

I-4-1 Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs 1-4-2 Tenue du registre des procès-verbaux

I-4-3 Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire 1-4-4 Envoi et notification du procès-verbal (*)

                       I-4-5 Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux

II Comptabilité générale de la copropriété

          II-1 Établissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

II-1-1 Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur

II-1-2 Établissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical

II-2 Compte Copropriétaire

II-2-1 Établissement et mise à jour de la liste des copropriétaires 11-2-2 Tenue des comptes des copropriétaires

II-2-3 Appel des provisions sur budget prévisionnel (*)

                       II-2-4 Imputations des consommations individuelles d'eau lorsque les compteurs d'eau sont déjà installés lors de la désignation du syndic

II-3 Compte fournisseurs - Factures

II-3-1 Vérification et paiement des factures

           II-4 Remise au syndic successeur, de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat

III-1 Archives du syndicat

   III-1-1 Détention (divergences de position entre les consommateurs et les professionnels) ;

IV Assurances